广州“原拆原建”最新补偿标准，很多人理解错了：它根本不是拆迁

很多城市更新，其实是从一栋栋旧楼的重建开始的。 最近后台不少人都在问同一个问题：“广州原拆原建，最新拆迁补偿标准是多少？一平赔多少？” 先说结论：这个问题本身，就把两件完全不同的事搅在了一起。“原拆原建”和“拆迁”，在广州完全是两套逻辑。搞清楚你是哪一种，才不会白跑、白问、白等。 01 先分清：原拆原建 ≠ 拆迁，这是两套逻辑 很多人以为“原拆原建”就是拆迁的一种，其实恰恰相反。 自主原拆原建（危旧房拆除翻建）：业主自己出钱，把危旧楼拆掉原地重建，政府不发放拆迁补偿款。 政府征收、旧改拆迁：政府或开发主体征收你的房屋，按标准补偿，这才有“拆迁补偿”一说。 用一句话区分：前者是你自己花钱换新楼，后者是别人花钱买（换）你的房。 02 自主原拆原建：钱从哪来、能换回多少 先看最常见的一种——老旧危房业主自主原拆原建，广州近年已有员村、花都等试点。 基本原则是“谁受益、谁出资”：业主按产权面积分摊建安成本，原地把旧楼换成新楼。 回迁口径：合法登记面积，原则上“拆多少回多少”，即 1:1 原位回迁。 成本参考：试点区间大约在 4500—6000 元/㎡（建安成本，不同片区、楼栋差异很大），部分可申请公积金贷款支持改造出资。 新增面积：超出原面积的部分，一般按受理时点同地段基准地价约 40% 计收土地出让金。 启动门槛：多产权楼栋通常需 ≥90% 产权人同意才能启动；不同意的业主不强制搬迁、不强制补偿，项目就可能走不通。 需要特别提醒：违法建筑、抢建部分，不计入回迁面积，也不予安置。 03 政府征收、旧改拆迁：这才是真正的“拆迁补偿” 国有土地上住宅，依据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，主要有三选一：货币补偿、产权调换（回迁）、房票安置（鼓励）。 房屋价值：不低于征收公告日同地段类似商品房的市场评估价。 奖励上限：住宅的房屋价值加奖励补助总和，不能超过区位新建普通商品房市场价；搬迁时限奖励，最高控制在区位新建商品房价的 15% 以内。 补助项目：搬迁费、临时安置费（临迁费）、装修补偿、家电拆装补助等，由各区方案细化。 面积口径：以不动产权证登记面积为准；证外历史建筑按项目方案单独认定，违建不补。 城中村集体土地（宅基地住宅）：本村村民合法宅基地住宅，一般“拆一补一”、原位或就近复建安置，单户安置面积上限大多为 280㎡；超出部分通常按重置价货币补偿。非本村村民、历史购入宅基地房，大多不享受村民回迁权益，按重置价评估货币补偿。 04 最容易踩的三个坑 1. 没有全市统一的“元/㎡”原拆原建补偿单价。自主更新没有政府补偿，是业主出钱建房；征收拆迁则每个项目单独出补偿方案、单独评估，荔湾、天河、白云可能都不一样。 2. 把试点项目当成拆迁项目。员村、北站东侧、花都集群街这类“原拆原建”，大多是业主自主更新试点，不是政府征收拆迁，别拿拆迁补偿的预期去套。 3. 宅基地个人原址重建，一般不增加面积、不改变基底，自己出钱重建，同样没有拆迁补偿。 05 以后遇到这类问题，怎么判断 先自问三件事：一是谁在推动、谁在出钱（政府征收有补偿，业主自筹是自掏腰包）；二是产权是国有还是集体宅基地；三是整片旧改征收，还是单栋危房翻建。 判断准了，再看对应文件：征收拆迁，查该项目《房屋征收补偿方案》（区政府官网公示）；自主原拆原建，查街道或区住建局发布的该楼栋《危旧房拆除重建实施方案》，里面写清了分摊成本、面积分配和异议处置。 目前能确定的是：广州没有一套固定的“元/㎡”原拆原建拆迁补偿单价，标准都是“分模式、分项目、分区”来算的。具体到你家，真正要看的只有两样——政府公示的征收补偿方案，或街道发布的原拆原建实施方案。别再只盯着“赔多少”，先分清你遇到的是哪一种，才不会被网上的说法带偏。 城市更新旧楼改造#征收拆迁 特别